mr. R.P. Küffen - Advocaat | Rechtsanwalt

Nederlands-Duitse Rechtspraktijk

Sidebar
Menu
Die Grundschuld:
Buchgrundschuld oder Briefgrundschuld
Kenmerk: De Grundschuld (§§ 1191 ff BGB) is een abstract zekerheidsrecht. De zekerheid wordt gevormd door een onroerende zaak (meestal een grondstuk, een ‘eigen huis’ (Wohnungseigentum) of een erfpacht (Erbbau)). De houder van de Grundschuld kan van de eigenaar van deze onroerende zaak betaling van een bepaalde geldsom (hoofdsom, rente en kosten) verlangen, onafhankelijk van de vraag of hij ook de schuldenaar is. Indien noodzakelijk kan de onroerende zaak daarvoor uitgewonnen (= openbaar verkocht) worden. Hiervoor moet echter een opzeggings- c.q. aanzeggingstermijn van minimaal 6 maanden in acht worden genomen. De Grundschuld wordt dan ook steeds vaker als zekerheid voor een verstrekt krediet gebruikt (Sicherungsgrundschuld). De Grundschuld is echter een abstract recht ('Eine Grundschuld hat keinen Schuldgrund'), en kan dus eenvoudig verhoogd worden of anderszins aangepast.

Aangezien de zekerheid gevormd wordt door een onroerende zaak zijn de meeste wettelijke bepalingen omtrent de Hypothek ook op de Grundschuld van toepassing.
in tegenstelling tot de Nederlandse praktijk worden in Duitsland de meeste kredieten niet afgezekerd met een Hypothek, maar met een Grundschuld. Dit heeft vele voordelen, en voor de niet-geïnitieerde ook velen nadelen. Althans de Grundschuld roept bij de meeste Nederlanders veel vraagtekens op.
De Grundschuld komt tot stand op basis van een Grundschuldbestellungsurkunde. Deze wordt meestal opgesteld door een notaris. Als alternatief kan deze akte echter ook door het Amtsgericht dat het Grundbuch houdt worden opgesteld. De notariële akte is echter verplicht voor die Grundschulden waarbij de eigenaar zijn eigendom gelijk bij de vestiging 'unter die sofortige Zwangsvollstreckung' (i.e. recht van parate execute) moet onderwerpen. En ook deze Zwangsvollstreckungsunterwerfung moet verplicht in het Grundbuch worden ingeschreven. Daarnaast doet de schuldeiser er goed aan ook een persoonlijke aansprakelijkheid met Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung van de schuldenaar te eisen. Op die manier kan hij verhaal nemen op de onoerende zaak, en hij kan ook verhaal nemen op (de rest van) het vermogen van de schuldenaar. Immers, de schuldenaar en de eigenaar van de onroerende zaak hoeven niet per definitie dezelfde persoon te zijn.
De Grundschuld wordt trouwens altijd als Buchgrundschuld in het Grundbuch (Abteilung III) ingeschreven. Bovendien wordt hiervan een Grundschuldbrief opgemaakt, tenzij dit laatste uitdrukkelijk is uitgesloten. In dat geval moet de uitsluiting echter expliciet in het Grundbuch worden ingeschreven. Een oudere Grundschuld is hoger in rang dan een jongere, en wordt altijd als eerste voldaan.
De Grundschuldbrief is een waardepapier en kan dus worden overgedragen. Hiervoor is slechts een notariële of onderhandse Abtretungsvertrag, met feitelijke overdracht van de Grundschuldbrief noodzakelijk. Inschrijving van de overdracht in het Grundbuch is in beginsel niet noodzakelijk.

Dit leidt tot de vervelende consequentie dat uit het Grundbuch niet altijd hoeft te blijken wie de schuldeiser uit een Briefgrundschuld is.
Bij de Buchgrundschuld moet de overdracht wel in het Grundbuch worden ingeschreven.
Na de aflossing
Na aflossing van alle door de Grundschuld gedekte vorderingen (hoofdsom(men), rente(en) en kosten) kan de eigenaar van de onroerende zaak de overdracht van de Grundschuld aan hem (Rückabtretung), de afstand van de Grundschuld door de schuldeiser (Verzicht), of de doorhaling van de Grundschuld in het Grundbuch (Löschung) eisen.
Het belang van de eigenaar is duidelijk: zijn eigendom is belast, en de vorderingen die door de Grundschuld zijn afgezekerd hoeven niet noodzakelijkerwijs zijn eigen schulden te zijn. Hij kan de Grundschuld ook ingeschreven laten, en de (terugontvangen) Grundschuldbrief als nieuw onderpand geven; de Grundschuldbrief is immers een waardepapier. De eigenaar kan de Grundschuld zelfs op eigen naam in laten schrijven (Eigentümergrundschuld).
Heeft U nog vragen? Laat het ons weten via het contact-formulier.
Menu